買房簽約陷阱大解密？從買方角度拆解中古屋交易 6 大關鍵條款

第一次買中古屋，看不懂合約其實很正常。但真正的風險，往往就藏在那些你「看不懂、以為不重要」的條文裡

多數買中古屋的買方，在簽約時不知道該看什麼，仲介遞來一份厚厚的合約，條款二十幾條、附件一堆，裡面充滿法律語言、專業名詞，買方往往只能依賴仲介口頭解釋，或懷著「應該沒問題吧？」的想法就簽下去。

問題是，中古屋交易的風險，大部分不是發生在看屋階段，而是在合約裡面。

只要條款沒寫清楚，就很容易遇到：

• 標的物與現況不符，買到跟想像不同的房
• 繳款節點混亂，還沒過戶就付太多錢
• 貸款成數不夠又無法解約
• 點交當天房子沒清空、設備損壞、戶籍未遷出
• 分算稅費時，買方被迫多付不該付的費用
• 交屋後才發現漏水、壁癌、結構問題卻無從主張

這些都是許多買方在第一次購屋時踩過的坑，甚至有些人因此多付數萬元到數十萬元。

而看懂合約並不是為了找麻煩，而是為了讓買方在一開始就把「能預防的風險」全部擋在門外。

這篇文章，就是站在買方的角度，重新拆解中古屋合約中最容易被忽略、但卻最關鍵的「 6  大陷阱條款」。

簽約陷阱一：標的物與現況確認條款不清楚，買方容易買到與想像不同的房

中古屋交易的第一個關鍵，就是「你以為你買到的房」跟「實際交屋時的房」是否一致。如果合約與現況確認不足，未來容易出現買賣糾紛。

以下三個面向，是買方最容易被忽略、但最需要具體寫入合約的部分。

標的物是否與現況一致？

中古屋最常出現的問題，是權狀內容與現場使用狀態不一致。只要有落差，買方未來就有可能面臨違建風險、拆除責任或設備爭議。

重點包含：
✔ 權狀面積是否與現況一致（主建物／附屬建物）
✔ 是否存在增建、夾層、用途不符等可能影響權責的項目
✔ 哪些設備屬於賣方必須留下（冷氣、熱水器、系統櫃等）
✔ 「不動產現況確認書」是否清楚載明漏水、壁癌、凶宅等重大事項

買方建議：務必逐項比對權狀、現場與現況確認書，並要求所有設備與現況以照片記錄後附在合約「附件」。

如何在合約中確保買方權益？

中古屋的現況瑕疵若未寫入合約，多半無法在事後主張責任。因此，買方需要以文件而非口頭確認來保護自己。

買方必須落實：
✔ 不依賴仲介口頭說明，一律以書面為主
✔ 所有設備清單與現況照片，都要附在合約或附件中
✔ 漏水、壁癌、修繕等舊有瑕疵，一律寫入現況確認書

買方建議：簽約前，把所有「看到的、聽到的、賣方承諾的」內容全數要求寫入文件，避免模糊空間。

常見誤會：以為「仲介會提醒我重要事項」

許多買方誤以為仲介會協助審查合約，但仲介有時候不是買方專屬顧問，雖然仲介會適時提醒，但大多時候無法直接幫買方爭取權益。

買方常掉入的誤解：
✔ 認為仲介會主動提醒重要瑕疵
✔ 認為「市場慣例合約」不用細看

買方建議：把仲介視為資訊協助者，而非法律保障。只要合約沒寫、確認書沒附，未來出現爭議時，買方將很難主張權益。

簽約陷阱二：價金給付與繳款期程不清楚，買方容易在付款階段承擔不必要風險

中古屋交易的每一筆付款，都和產權移轉、稅務流程、銀行貸款緊密連動。若繳款順序或條件不明確，買方容易提前支付過多款項，或在貸款不足時陷入被動。

價金與流程是否一致？

中古屋價格通常分為訂金、簽約金、完稅款、交屋款，但每個金額何時支付、在什麼條件下支付，攸關買方的交易安全性。

買方需注意的重點：
✔ 訂金、簽約金、完稅款、交屋款的順序與支付條件是否合理
✔ 繳款節點是否與產權移轉、用印、銀行撥款流程相符
✔ 若貸款成數不足：差額由誰承擔？買方是否有可解約條件？

買方建議：所有繳款條件務必寫在合約「明確的節點」，並與銀行與代書流程一致。

如何降低付款風險？

中古屋最常出現的問題，是款項付了，但產權相關流程尚未完成，買方的安全性會大幅下降。

買方建議做到：
✔ 所有付款階段都需與實際進度掛鉤，而非依照「慣例」
✔ 交屋款預留 5%–10% 作為點交與驗屋的安全保留款
✔ 任何需提前付款的項目，務必審查是否與過戶流程一致

買方建議：把「交屋款保留」視為必要保障，而非談判空間，這是中古屋交易中最有效的風險控制機制。

常見誤會：以為貸款不足時「再想辦法」就好

不少買方以為：貸款核太低，再補現金即可。但實務上，貸款成數是中古屋合約中最必須提前處理的變數。

買方最常忽略的風險：
✔ 銀行核貸不如預期 → 需短期內補出數十萬至百萬
✔ 合約沒有「不可歸責於買方」條款 → 無法無條件解約
✔ 若無法補差額，反而可能演變成「買方違約」

買方建議：
可以在合約中寫明：「若貸款金額低於 XX 成數，買方可依不可歸責條件無息取回所有款項」。

簽約陷阱三：違約與解約責任不清楚，買方容易承擔過高風險

中古屋合約中的違約條款，是買方在遇到問題時最重要的保護機制。若罰則不對等或解約條件不明確，一旦交易出現變數，買方可能失去取回款項的權利。

違約金與解約條件是否合理？

違約金比例、計算方式與上限，通常會直接決定買方的風險承擔程度。因此，買方需要先確保條款是「雙方對等」且「清楚可執行」。

買方需確認的重點：
✔ 違約金比例是否合理、是否雙方一致
✔ 賣方無法過戶、產權不清時，買方是否能合法解約並取回全部款項
✔ 賣方延遲交屋時，是否有明確的罰則與賠償方式

買方建議：違約條款的每一項都必須「雙方對等」，包含計算方式、比例與責任。這是避免買方落入單方面不利條款的基礎。

買方如何避免不對等條款？

很多合約表面看起來合理，但若違約責任只有買方明確寫出，而賣方責任模糊，買方將處於高度被動的狀態。

買方應做到：
✔ 所有違約責任須「買賣雙方」都有對應條款
✔ 明確寫明：若賣方無法過戶、產權有瑕疵、未按期交屋，買方有權解除合約並取回所有已付款項
✔ 對賣方延遲交屋的賠償標準（如每日罰金）需具體寫明

買方建議：重點不是違約金高低，而是「雙方都有同樣的規範」，這才表示合約真正保障買方權益。

常見誤會：以為違約條款本來就是保護賣方

不少第一次買房的人會以為：「違約金就是賣方在用的，買方比較少用到。」

但實務上，合理的違約條款應該保障雙方的權益，尤其是買方在資訊較弱勢的情況下，更需要明確的保護。

買方常忽略的問題：
✔ 若賣方延遲交屋沒有罰則 → 買方完全無依據主張
✔ 若賣方產權不清 → 買方可能無法解約、還可能被認定違約
✔ 若合約沒有列出「買方可解約」條件 → 很容易陷入不對等的局面

買方建議：
不要把違約條款視為「固定格式」，它是買方在房市裡最重要的保障方式之一，務必審慎檢查內容是否雙向、清楚且可執行。

簽約陷阱四：點交與使用權轉移標準不清楚，買方容易接手問題房

中古屋交屋最容易出現爭議的階段，就是「點交」。如果合約裡沒有寫清楚點交標準，買方往往會遇到房子沒清空、設備不符、戶籍未遷出、費用分算不清等問題。

以下三個面向，是買方最需要掌握的關鍵。

點交時房子應達到什麼狀態？合約一定要寫清楚

中古屋點交最常發生的糾紛，就是「到底要清到什麼程度？」 如果沒有約定，賣方留下大型家具、雜物或無法使用的設備，都會變成買方的成本。

✔ 必須逐項確認的內容

• 房屋需在點交日達到「完整淨空」狀態
• 所有未列在設備清單的物品都需搬離
• 不得遺留大型家具、舊電器、垃圾、廢棄物
• 附贈設備需維持正常功能（如冷氣、熱水器）
• 設備清單需與房屋現況一致
  

📌 買方建議

將「點交狀態」與「設備清單」列入合約附件，並附上照片（例如每個房間拍 4 面牆、天花板、設備），這是買方在點交爭議中最有力的證據。

戶籍與租約要在交屋前處理？時間點要寫得很明確

很多買方忽略「使用權」相關條件，導致交屋後才發現戶籍還在、租客還住著。

✔ 必須確認的內容

• 賣方需於交屋日前完成戶籍遷出
• 如房屋有租約，合約需載明租約終止方式
• 押金、租金如何交接需白紙黑字寫清楚
• 未遷出戶籍可能影響自住稅率、補助、租賃規劃
  

📌 買方建議

在合約裡寫明：「賣方須於交屋日前完成戶籍遷出並提供證明」，沒有寫清楚，未來若賣方拖延，買方將失去追究依據。

水電瓦斯與管理費怎麼分算？以交屋日為界最安全

很多中古屋爭議不是大問題，而是「誰該付多少費用」，尤其是水電瓦斯、管理費若沒有時間點，雙方在交屋時很容易各自解讀。

✔ 分算基準應包含以下內容

• 以「交屋日」為分界最安全
• 交屋日前所有費用由賣方負擔
• 交屋日後由買方負擔
• 停車位管理費是否另計需寫明
• 若管理費按季或半年收取，如何按比例計算
  

📌 買方建議

交屋日前請代書「現場拍照讀取水電瓦斯錶」，避免事後糾紛。同時要求管理室列印管理費帳務，確認分算無誤。

簽約陷阱五：稅費分擔與登記過戶沒講清楚，買方容易多付不該付的錢

中古屋交易牽涉到多項稅費，如果單就一句「依照慣例」，而不是詳記再合約裡載明「誰負擔、分算基準、計算方式」，買方很常在交屋時才發現需要支付額外費用，甚至比預期多出數萬元，這類問題看似小，但在實務上卻非常常見。

稅費由誰負責？分擔方式一定要寫在合約裡

中古屋買賣常見的稅費分擔包含契稅、印花稅、代書費、登記規費等。如果沒有白紙黑字寫清楚，很容易出現「各自以為」的情況。

買方需確認的重點：
✔ 契稅、印花稅、登記費、代書費由誰支付？
✔ 若有停車位，是否另計登記費？
✔ 雙方是否依照市場慣例共同分擔代書費？
✔ 是否包含其他行政規費？

買方建議：所有費用項目都必須在合約「條列寫清楚」，不要依賴推測或慣例。

稅費與管理費如何分算？交屋日是最安全的分界點

在稅費與日常費用的分算上，只要時間點不寫清楚，買賣雙方就可能各自有不同的理解。

買方應做到：
✔ 房屋稅與地價稅以「交屋日」為分界
✔ 水費、電費、瓦斯費以交屋日當天讀錶為準
✔ 社區管理費分算方式需寫明（按月、按季或按日）
✔ 停車位管理費是否另計？

買方建議：務必要求將「分算基準」寫進合約，例如：「以交屋日當天為分界，交屋日前由賣方負擔，交屋後由買方負擔」。

常見誤會：以為「代書會處理」就不用看條款

許多首次購屋者以為代書會在交屋日協助確認所有費用，因此忽略了合約的重要性。

但實務上：
✔ 代書根據合約來執行
✔ 合約沒寫＝代書也不會主動請賣方負擔
✔ 合約模糊＝交屋時雙方容易爭議
✔ 若沒有明確條文，買方很有可能需要吸收費用

買方建議：
只要和「費用」有關的內容，一律在合約「寫清楚」，並確保代書是依照你提出的明確條款執行，而不是依照慣例或模糊理解。

簽約陷阱六：瑕疵擔保責任不寫清楚，交屋後問題全落在買方身上

中古屋最常見的爭議，就是漏水與結構安全問題。這類狀況如果沒有在合約裡寫清楚，交屋後即使發現問題，買方往往難以主張。瑕疵擔保條款看似簡單，但對於保護買方非常關鍵。

哪些瑕疵一定由賣方負責？漏水與結構問題要在合約寫清楚

依照法規，賣方至少需提供 6 個月的滲漏水保固，但若合約沒寫清楚，實務上爭議仍層出不窮。

買方需確認的重點：
✔ 交屋前是否有舊有漏水？是否記載於現況確認書
✔ 滲漏水保固是否寫明：期間多久、範圍包含哪些
✔ 結構安全（柱、樑、外牆剝落）不得排除在保固之外
✔ 若有過去修繕紀錄，賣方是否提供相關資料

買方建議： 漏水、壁癌、結構問題務必在合約裡明確記載，並附照片或現況確認書作為佐證。

買方如何自保？瑕疵擔保期間必須明訂，不得全面排除

部分賣方會希望在合約中加入「瑕疵擔保全面排除」的條款，特別在老屋交易中更常見。但對買方而言，這意味著所有問題都要自行吸收。

買方應做到：
✔ 在合約上寫明瑕疵擔保期間（至少 6 個月，可協商更長）
✔ 不接受「全面排除瑕疵擔保」的條款
✔ 若賣方提出部分排除（如：設備不保固），需審慎評估風險
✔ 若屋齡較高，可在合約中補充「交屋前漏水由賣方負責處理」

買方建議：只要涉及漏水與結構安全，務必堅持寫清楚，不因「老屋難免」而放棄保障。

常見誤會：覺得老屋本來就會有問題，結果反而失去該有的保障

許多買方在面對老屋時抱著「老屋本來就會有一些狀況」的想法，進而忽略瑕疵擔保的重要性。

但實務上：
✔ 老屋的確可能有使用痕跡
✔ 但「漏水」與「結構安全」絕對不屬於「難免」
✔ 若未在合約寫明，交屋後買方需自行負擔高額修繕費

買方建議：只要是重大瑕疵，不能因為「屋齡舊」就放棄要求，這是中古屋自保最關鍵的一步。

第一次買中古屋，看不懂合約怎麼辦？房多多不動產資訊平台提供最適合的新手學習資源

多數首次購買中古屋的買方，對於買賣合約潛藏的風險所知有限。中古屋交易涉及點交標準、貸款流程、稅費分擔、瑕疵擔保等細節，任何一項模糊不清，都可能導致日後的權利受損。

然而新手買方往往缺乏完整資訊，只能依賴仲介片段式的說明，難以建立系統化的判斷能力。

在這樣的情況下，具備「可被理解、可被應用、可被驗證」的學習資源，便成為新手最需要的工具。

房多多不動產智慧平台將中古屋交易中最容易造成爭議的環節整理成清楚易懂的教學內容，包括：

• 看懂中古屋合約的重要條款
• 點交標準與現況確認的判斷方式
• 稅費分擔與貸款流程的基礎知識
• 評估物件價值與生活圈的重要指標

並以「先線上學習、再實地演練」的方式，協助新手將概念直接運用在真實的看房情境中。這種教學模式能縮短學習曲線，使買方在短時間內具備初步的判斷能力，避免因資訊不足而承擔過高風險。

對於第一次購屋、尚未熟悉中古屋流程的新手而言，房多多不動產智慧平台提供的並非單純資訊，而是一套能直接提升買房思考框架的工具。透過系統化的理解與現場驗證，買方能更快掌握交易核心，並在購買關鍵時刻做出更穩健的選擇。

買中古屋，看懂合約，比殺價還重要

多數人買房，會花很多時間在「談價格」上，卻很少花同樣的心力在「看懂合約」這件事。但實務上，一間中古屋真正的風險，幾乎都藏在合約裡：

• 標的物與現況有沒有落差
• 價金怎麼付、貸款不夠怎麼辦
• 誰違約、誰可以解約、怎麼賠
• 交屋時房子要清到什麼程度
• 稅費誰出、怎麼分算
• 漏水、結構安全出事時誰負責

這六大條款，如果買方在簽約前沒有先想清楚、寫清楚，交易一旦出現變數，買方通常會是承擔比較多風險的那一方。

所以，與其期待「不要出事」，不如在簽約前，先把可以預防的地方都做完。你可以先養成三個基本習慣：

1️⃣ 簽約前一定預留「審閱時間」：不要當天看、當天簽
2️⃣ 看到看不懂、太抽象、只寫「依慣例」的條文，就畫線註記，請專業人士或代書說明清楚
3️⃣ 只要是你在乎的事：設備、漏水、戶籍、租約、稅費、交屋狀態，一律要求寫進合約或現況確認書

也許你不是法律背景，也不是房市老手，但只要知道「該看哪裡、該問什麼」，買方就不一定要處在弱勢。

如果你覺得自己一個人面對合約還是很沒底，其實可以先透過系統化的學習，把中古屋交易的流程與關鍵條款先走過一遍，或在第一次交易時，找一位願意站在買方角度說明的專業顧問陪你一起看。

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